In der heutigen Zeit sind Hauskäufe von besonderer Beliebtheit. Dies ergibt sich durch die hohe Nachfrage nach Wohnräumen in Verbindung mit den derzeit teuren Mieten. Somit setzen sich beispielsweise viele Menschen das Ziel durch eine schöne Immobilie eine Mietnebeneinkunft zu generieren. Doch egal, ob ein Hauskauf aus diesem Grund oder für die Familienplanung geschieht, das aktuell so niedrige Niveau des Zinses lässt rentable Finanzierungen auch ohne Eigenkapital zu.
In diesem Fall spricht man von der sogenannten Vollfinanzierung. Hierbei geht es um eine Finanzierung in höhe von 100 % des Kaufpreises einer Immobilie. Die Grundvoraussetzung für Hauskäufer ohne Eigenkapital ist ein ausreichend hohes und stabiles Einkommen. Ist dieser Umstand gegeben, findet man bei so gut wie jeder Bank – egal ob Direktbank oder Filialbank – eine Möglichkeit zur Vollfinanzierung.
Mit einberechnen sollte der Käufer jedoch auch die anfallenden Nebenkosten. Diese werden bei einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital gerne übersehen. Da die Bank den mit einer Finanzierung von 100 % den vollen Kaufpreis übernimmt, sind die Nebenkosten beim Hauskauf selbst zu tragen. Nennenswerte Nebenkosten sind beispielsweise Notarkosten, Kosten für einen Makler, der Grundbucheintrag und die Grunderwerbsteuer. Diese können mitunter mehr als 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Die genauen Werte schwanken zwischen den Bundesländern.
Eine Vollfinanzierung unterscheidet sich natürlich auch von der Höher der Zinsen. Laut einer Statistik aus dem Jahre 2014 lag der Sollzins für eine Finanzierung in Höhe von 50 % des Kaufpreises bei durchschnittlich 1,94 %, während der Zins bei einer Vollfinanzierung in Höhe von 100 % bei 2,44 % lag. Dieser Anstieg um 0,6 Prozentpunkte ist dabei auf das gesamte Darlehen anzurechnen.
Trotz dessen kann eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital bei einem hohen Einkommen Sinn machen. Nimmt man das Beispiel eines Kaufs einer Wohnung, deren Zweck es ist, vermietet zu werden, kann sich der Kauf bei zeitgleicher Vermietung als durchaus Lohnenswert herausstellen.
Um die Rentabilität dieses Projekts jedoch bestmöglich auszureizen, muss zuallererst das günstigste Angebot gefunden werden. Viele Interessenten an einer Vollfinanzierung stellen sich hier die Frage, wie man diese Angebote auswertet oder überhaupt erst findet. Die meisten Banken legen die genauen Zinssätze für eine Vollfinanzierung nicht offen.
Aus diesem Grund empfiehlt es sich, die Suche nach einem günstigen Anbieter in Zusammenarbeit mit einem fachlich qualifizierten Kreditanbieter vorzunehmen. Hier bieten sich natürlich vorwiegend unabhängige Finanzberater an. Diese haben Zugriff auf Datenbanken, mithilfe derer eine Vielzahl von Anbietern verglichen werden kann. So lässt sich zu jeder Zeit der aktuell günstigste Kreditgeber.
Eine weitere Möglichkeit der Finanzierung ohne Eigenkapital besteht mit dem sogenannten Nachrangdarlehen. Hier werden sogar Darlehen über die 100 % Grenze des Kaufpreises hinaus vergeben. Diese Nachrangdarlehen werden vorwiegend von Banken angeboten, die sich auf Baufinanzierungen mit hohem Risiko spezialisiert haben.
Dabei wird zuerst ein Darlehen bei einer normalen Bank mit einem Prozentsatz X des Kaufpreises aufgenommen. Bei einem speziellen Anbieter kann dann ein weiteres Nachrangdarlehen aufgenommen werden, das addiert mit dem ersten Darlehen über die 100 % des Kaufpreises hinaus geht. So können auch die Nebenkosten durch ein Darlehen gedeckt werden. Die zusätzlichen Zinsen für das Nachrangdarlehen sind dabei meist sehr hoch. Aus diesem Grund sollte unbedingt vorrangig das eigene Vermögen zur Finanzierung genutzt werden.
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