Gerade wenn man Immobilien besitzt und diese zur Generierung von Einnahmen vermietet, ist es wichtig, die richtigen Mieter für diese Wohnungen zu finden. Doch nicht immer bemerkt man, dass mit den Mietern etwas nicht stimmt, meistens erst dann, wenn es schon zu spät ist. Neben Mietnomaden sind Messies wohl der noch größere Albtraum für Vermieter. Denn die Schäden, den Messies anrichten können, betreffen nicht nur die Wohnung, die sie zumüllen, sondern auch die Bausubstanz des ganzen Hauses, in dem sich die Wohnung befindet. Welche schlimmen Schäden entstehen können und wie man gegen die Mieter vorgehen kann, wird im weiteren Artikel thematisiert.
Ungezieferbefall
Durch die Anhäufung von Müll und vor allem von Essensresten, ist ein Ungezieferbefall in Messiewohnungen unmöglich zu verhindern. Jedoch kann die Ausbreitung mehr oder weniger schlimm ausfallen, was davon abhängig ist, wann die Missstände in der Wohnung entdeckt werden.
Falls man noch rechtzeitig aufmerksam auf die Müllberge wird, ist in erster Instanz eine Mahnung gegen den Mieter auszusprechen. Denn nach einem Urteil des Arbeitsgerichts Hamburg-Harburg ist eine fristlose Kündigung nur dann möglich, wenn dieser eine Mahnung vorausgegangen ist. Es muss nachweisbar sein, dass der Mieter durch die entstehende Geruchsbelästigung und vielleicht schon angesiedeltes Ungeziefer den Hausfrieden nachhaltig stört und die Fortsetzung des Mietverhältnisses den weiteren Mietern nicht zuzumuten ist. So kann man Messies möglicherweise noch rechtzeitig aus der Wohnung bekommen, bevor der Ungezieferbefall entsteht oder sich weiter ausbreitet. Die entstehenden Kosten wären immens, vor allem wenn das Ungeziefer sich schon unter Decken und andere Wohnungen ausgebreitet hat.
Im Falle der Wohnungsräumung kann auch eine Tatortreinigung mit dieser Aufgabe betraut werden, was Viele nicht wissen.
Schimmelbefall
Ebenfalls als substanzieller Schaden der Wohnung gilt der Schimmelbefall. Auch hier gab es vor einigen Jahren ein Urteil des Arbeitsgerichts Hannover. Dieses besagt, dass wenn durch das Lüftungsverhalten des Mieters der Schimmelbefall entstanden ist, sind diese dazu gezwungen, ihr Lüftungsverhalten schnellstmöglich anzupassen. Als die Mieter auf das Urteil nicht reagierten, wurden sie fristlos aus der Wohnung geworfen.
Ein Schimmelbefall kann ebenfalls durch Müllansammlungen von Messies entstehen. Auch hier lohnt es sich für Mieter den klassischen und rechtlich sicheren Weg der Mahnung mit darauffolgender Kündigung bei Missachtung zu wählen. Denn nur so kann eine Ausbreitung der Substanzschäden verhindert werden. Für die Kosten der Entfernung der entstandenen Schäden können die Mieter haftend gemacht werden, falls eindeutig nachweisbar ist, dass der Schimmel durch ihr Fehlverhalten entstanden ist und durch richtige Nutzung der Wohnung verhindert werden könnte.
Das Problem an Schimmelbefall ist vor allem, dass Schimmelsporen in die Mauer- und Betonsubstanz eindringen können und diese porös und spröde machen. Dadurch können irreparable Schäden entstehen, die nicht mehr behebbar sind und im schlimmsten Fall zu einem Abriss des Hauses führen würden. Das war auch die Urteilsbegründung des Arbeitsgerichts, da das Eigentum des Vermieters geschützt werden müsse.
Auch kleine Schäden sind ärgerlich und können teuer werden
Meistens entstehen durch die Müllansammlungen auch Kratzer und Verfärbungen an den Wänden und dem Mobiliar. Messies reinigen rein gar nichts, das heißt auch das Badezimmer wird in einem schlimmen Zustand aufzufinden sein. Die Beseitigung des Sperrmülls ist noch der kleinste Teil der Aufräumarbeiten, die Spuren, die von diesem hinterlassen worden sind, sind das viel größere Problem. In den meisten Fällen müssen auch alle Bodenbeläge sowie die Tapeten an der Wand ausgetauscht werden, um die Räumlichkeiten wieder bewohnbar zu machen.
Um wirklich alle Spuren und Flecken zu entfernen, besteht – wie bereits erwähnt – auch die Möglichkeit, eine Tatortreinigung für diesen Zweck zu engagieren. Die Mitarbeiter einer solchen Tatortreinigung sind Spezialisten im Gebiet der Schmutz- und Geruchsentfernung, um die schlimmen Erinnerungen aus einer solchen Wohnung zu beseitigen.
Die Kommunikation mit dem „Messie-Mieter“ muss bedacht und geordnet ablaufen
In den meisten Fällen ist eine gerichtliche Auseinandersetzung nicht zu verhindern. Problematisch wird es, wenn der Mieter im Voraus keinerlei Informationen über den Zustand gibt und so nur vermutet werden kann, wie es in der Wohnung tatsächlich aussieht. Somit kann der Zustand der Bausubstanz nur abgeschätzt werden, bis ein gerichtliches Urteil gesprochen ist.
Der Eigentümer oder Verwalter eines Wohnhauses hat das Recht, eine Wohnung auf Verdacht zu betreten, aber nur in Fällen von vermuteter „Gefahr in Verzug“. Die Möglichkeit der Selbsthilfe ist einem jeden Vermieter rechtlich zugesichert, aber mit Vorsicht anzuwenden. Denn nur wenn die Polizei bzw. das Ordnungsamt nicht umgehend erreichbar ist, wäre ein solches Vorgehen möglich.
Räumung der Wohnung – das gilt es zu beachten
Nur wenn bereits ein gerichtlicher Beschluss die Räumung der Wohnung verifiziert, sollte die Räumung wirklich durchgeführt werden. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs muss jede Wohnungsräumung zuvor durch einen gerichtlichen Beschluss genehmigt werden, da anderenfalls nach dem deutschen Gesetz eine verbotene Eigenmacht vorliegt.
Deshalb sollte immer der Weg vor ein ordentliches Gericht gewählt werden, um rechtlich abgesichert zu handeln, auch wenn dieser Schritt etwas Zeit in Anspruch nehmen wird. Das gilt auch, wenn der Aufenthaltsort des Mieters nicht bekannt ist, da nicht sichergestellt werden kann, dass dadurch das Mietverhältnis automatisch endet. Weiterhin gehört der Eigenbesitz dem Mieter und darf deshalb nicht eigenmächtig entfernt werden. Die Zuwiderhandlung nennt man auch „kalte Räumung“. Wer diese durchführt, macht sich gegenüber Schadensersatzansprüchen haftbar. So könnte man in die absurde Lage kommen, dass man für das Verwüsten der Wohnung dem Mieter eine „Belohnung“ zahlen muss. Aus diesem Grund sollte man alle Formalitäten beachten, um rechtskräftig alle Schritte einleiten zu können.
Die richtige Reihenfolge der Schritte garantiert den Erfolg
Das Wichtigste noch einmal zusammengefasst: Es sollte immer der formale Weg befolgt werden, der zuerst einmal aus einer schriftlichen Abmahnung besteht. In Folge der Missachtung dieser kann die fristlose Kündigung ausgesprochen werden, die gegebenenfalls vom Mieter angefochten werden könnte, sodass der Weg vor das Gericht unumgänglich wird. Erst wenn das Gericht die Kündigung bestätigt und die Räumung anordnet, sollte auch damit begonnen werden, die Wohnung zu sanieren und wieder auf Vordermann zu bringen. Ansonsten könnten Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter erhoben werden, was unbedingt zu verhindern ist. Denn der Einzige, der für den angerichteten Schaden aufkommen sollte, ist der Mieter. Aber auch das kann nur über ein rechtkräftiges Urteil geschehen. Wer diese Schritte sorgfältig befolgt, kann sich große Hoffnungen machen, einen Erfolg gegen solche Mieter zu erreichen. Ansonsten gilt, dass man sehr sorgfältig und gründlich bei der Auswahl der Mieter sein sollte, um sich viel Zeit und Mühe sparen zu können, denn ein solcher gerichtlicher Kampf gegen einen Mieter kann sich als unheimlich kräftezehrend und langwierig darstellen.
(Bildquelle: Pixabay.com – CC0 Public Domain)